¿Qué es un derecho de primera negativa en bienes raíces?

Imagínese poder hacer una oferta por una casa antes de que cualquier otro comprador interesado pueda siquiera echar un vistazo. Si tiene un derecho de preferencia negociado en su contrato de arrendamiento u otro acuerdo de vivienda, puede ser el primero en la fila para comprar la propiedad.

Pero, ¿es esto realmente una ventaja para el titular del derecho de tanteo? Y, ¿cómo funciona? Echemos un vistazo más de cerca a los acuerdos de derecho de preferencia y lo que significan tanto para los compradores como para los vendedores.

¿Qué es un derecho de tanteo en bienes raíces?

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En bienes raíces, el derecho de preferencia es una disposición escrita en un contrato de arrendamiento u otro acuerdo. Le otorga a una parte potencialmente interesada, por ejemplo, a usted, el derecho a comprar una propiedad antes de que el vendedor negocie cualquier otra oferta. Por lo general, está escrito en su contrato de arrendamiento, mucho antes de que el propietario tome la decisión de poner la propiedad en el mercado.

Esta cláusula permite a los vendedores comercializar la casa por el precio que creen que vale. De hecho, pueden enumerar la casa, pero antes de que puedan siquiera pensar en aceptar cualquier oferta que llegue, deben notificárselo a usted, la persona con derecho de preferencia. En ese momento, usted, el titular del contrato, puede decidir si quiere o no (y está listo para) comprar la propiedad.

Si estás de acuerdo, haces una oferta. Si se niega, el propietario es libre de negociar con otros posibles compradores interesados ??en la propiedad.

¿Cuándo se utiliza el derecho de suscripción preferente?

Hay algunas situaciones en las que una cláusula de derecho de preferencia es relevante.

  • Entre un inquilino y un propietario: si un inquilino o inquilinos están interesados ??en comprar la propiedad de alquiler en la que viven y tienen una cláusula de derecho de preferencia por escrito en el contrato de arrendamiento, el propietario debe considerar su oferta antes de negociar con otros posibles compradores
  • Entre familiares: Normalmente, esta cláusula se utiliza cuando un familiar quiere comprar la vivienda. El miembro (o miembros) de la familia en cuestión tiene la oportunidad de presentar su primera oferta cuando la casa sale al mercado. Pero si la familia no está interesada en la propiedad inmobiliaria en ese momento, el propietario puede abrirla a un tercero.
  • Cuando se trata de una asociación de propietarios o una junta de condominios: A veces, una asociación de propietarios o una junta de condominios incluirá una cláusula de derecho de preferencia en sus documentos rectores. Esto permite que la junta examine a los compradores potenciales antes de que un propietario pueda aceptar una oferta. Muchas comunidades utilizan la cláusula para evitar situaciones como ventas con descuento que reducirían su valor. En algunos casos, incluso le da a la junta la opción de rechazar una oferta por completo.

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Mire: Esto es lo bajo que puede llegar al hacer una oferta por una casa

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Cómo afecta el derecho de suscripción preferente a los compradores

Una cláusula de derecho de primer rechazo en el contrato de un arrendatario les da a los arrendatarios el derecho de ser los primeros en comprar la casa en la que viven, en caso de que el arrendador decida venderla.

La cláusula se negocia en el contrato desde el comienzo del contrato de arrendamiento, por lo que los inquilinos tienen potencialmente una buena cantidad de tiempo para ahorrar para el pago inicial o para mejorar su puntaje crediticio antes de tener la oportunidad de comprar la propiedad.

Si bien el derecho de "primero acceso" y el beneficio del tiempo ya pueden ser suficientes para hacer que el derecho de preferencia sea un gran beneficio para los inquilinos, también podría haber incentivos financieros por los que emocionarse.

Los titulares de contratos podrían terminar con la oportunidad de comprar su alquiler a precio de ganga.

“Dependiendo de los detalles del contrato, la parte interesada puede tener la oportunidad de sugerir un precio de venta sin preocuparse por la competencia inmediata”, explica Kathryn Bishop, agente de bienes raíces de Keller Williams en Studio City, CA. “Hay menos posibilidades de que el precio suba debido a una guerra de ofertas”.

Eso no significa, sin embargo, que los titulares del derecho de preferencia siempre lo tengan fácil.

La principal desventaja para un comprador con derechos de preferencia es que, dado que el vendedor puede recibir una oferta de un tercero en cualquier momento, es posible que el comprador deba estar listo con poca antelación para seguir adelante con una venta.

Es una situación de "si duermes, pierdes". Si los titulares del derecho de suscripción preferente se sorprenden con el momento de la cotización y no tienen tiempo para preparar los fondos que necesitan, podrían perderse la oportunidad.

Cómo afecta el derecho de suscripción preferente a los vendedores

En un mercado de compradores, cuando abundan las viviendas y los precios son bajos, los acuerdos de derecho preferencial pueden beneficiar directamente a los vendedores.

Dado que este acuerdo se redacta antes de que la casa salga al mercado, el propietario podría persuadir a la parte interesada original de que pague más que el valor actual de la casa.

Sin embargo, en última instancia, los vendedores tienden a desconfiar del derecho de preferencia porque obstaculiza su capacidad para trabajar con otros compradores.

No pueden negociar con un tercero hasta que hayan recibido una terminación formal de esta contingencia del titular del derecho de preferencia.

En el tiempo que lleva obtener una respuesta del titular del contrato, los compradores más seguros pueden perder interés mientras recorren otras propiedades.

¿Debe aceptar una cláusula de derecho de preferencia?

No hay dos cláusulas de derecho de preferencia que sean iguales; aunque un comprador obtiene la primera opción para comprar una propiedad, los términos de cada cláusula de derecho de preferencia pueden variar.

Algunos establecen reglas sobre cuánto tiempo puede durar la contingencia, sobre la prueba que debe presentar el interesado para seguir adelante con la compra del inmueble, o sobre las excepciones basadas en una oferta en efectivo.

Para determinar si un acuerdo de derecho de preferencia es adecuado para usted, asegúrese de que todos los detalles le convengan.

Consulte con un abogado antes de celebrar un acuerdo de derecho de preferencia. Y como todo contrato, lee detenidamente tu contingencia para tener una idea de los plazos, limitaciones y/u obligaciones que conlleva, antes de firmar en la línea de puntos.

Lo que desencadena un derecho de preferencia

El derecho de opción preferencial generalmente se activa cuando un tercero ofrece comprar o arrendar el activo del dueño de la propiedad. Antes de que el dueño de la propiedad acepte esta oferta, se le debe permitir al titular de la propiedad (la persona con derecho de preferencia) comprar o arrendar el activo en los mismos términos ofrecidos por el tercero.

¿Qué es un derecho de suscripción preferente de compra?

Un derecho de preferencia es una cláusula bastante común en algunos contratos comerciales que esencialmente le da a una de las partes la primera oportunidad de hacer una oferta en una transacción en particular.

¿Qué es el derecho de preferencia ejemplo

Por ejemplo, un inquilino comercial puede preferir arrendar una ubicación; sin embargo, puede comprar el local si eso significa que sería desalojado si la propiedad se vendiera a un nuevo dueño. En tal caso, el arrendatario negociaría para incorporar una cláusula de derecho de preferencia en su contrato de arrendamiento.

¿Cómo se hace valer un derecho de preferencia?

Para ser exigibles, las opciones y los derechos de preferencia generalmente deben estar por escrito, firmados, contener una descripción adecuada de la propiedad y estar respaldados por una contraprestación. Pueden estar incluidos en contratos de arrendamiento, o pueden redactarse como acuerdos independientes.

Video: right of first refusal in real estate

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